Kasutusloa taotlemine – kohustus või nõue?

Maire Nigul. Foto: PP

Levinud on arvamus, et kasutusluba on pelgalt formaalsus. Nii see päris ei ole. Ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba. Õiguslikus mõttes peavad kõik väljaantud ehituslubadega alustatud ehitustööd lõppema kasutusloaga, välja arvatud elamiseks mittekasutatav väikeehitis ja riigisaladusega kaetud või salastatud välisteabega ning riigikaitselised ehitised.

Kasutusluba on ehitusseaduse 32. paragrahvi järgi kohaliku omavalitsuse nõusolek selles suhtes, et valminud ehitis vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Kasutusluba on vaja taotleda ka renoveerimistööde (ümberehitustööde) lõpetamisel, kui nende kohta on enne väljastatud ehitusluba. Oluline on teada, et ehitustegevuse alustamata jätmisel aegub ehitusluba kahe aasta jooksul. Kasutusluba on seevastu tähtajatu ja seda võib taotleda ehitise osalegi.

Kasutusloa olemasolu on hoone omanikule kinnituseks, et ehitis vastab nõuetele ja et seda saab funktsionaalselt ja ohutult kasutada. Vastav asjaolu võib olla tähtis näiteks siis, kui hoones juhtub õnnetus.

Enamik kindlustusandjate üldtingimustest välistab kahju hüvitamise, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Seega võib puuduv kasutusluba osutuda kindlustuspakkuja argumendiks kahju hüvitamisest keelduda.

Samal ajal ei takista kasutusloa puudumine tegemast tehinguid kinnisvaraturul. Praktikast on teada juhtumeid, kus inimesed on ostnud maja või korteri, eeldades, et hoonet puudutav dokumentatsioon on korras. Aja möödudes aga selgub, et hoone on ümber ehitatud ja sellel puudub kasutusluba.

Ostja rikub teadmatusest seadust ja on sunnitud kasutusloa saamiseks alustama vajalike toimingutega. Tihti toob see endaga kaasa lisakulutusi. Tulevastel kinnisvaraomanikel soovitan enne ostulepingu sõlmimist veenduda hoone kasutusloa olemasolus.

Omaniku kohustus

Kasutusloa saamiseks tuleb omavalitsusele esitada ehitise kasutusloa taotlus koos lisadega, ehitusprojekt, mille kohaselt ehitis on rajatud, sealhulgas eriosade projektid ja teostusjoonised, ehitamise tehnilised dokumendid (ehituspäevik, kaetud tööde aktid, kasutatud materjalide vastavussertifikaadid, ehitusjärgne mõõdistamine), energiamärgis, kui see on nõutav, ja tasuda riigilõiv.

Oluline on teada, et kaasomandis ehitisele tuleb kasutusluba taotleda ühiselt.

Kui ehitamise käik on korrektselt dokumenteeritud ja õigusaktides ette nähtud juhtudel teostatud hoone tehnosüsteemide kontrollgi, ei ole kasutusloa saamine keeruline, aeganõudev või kulukas protsess.

Kasutusluba väljastatakse hoone omanikule pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Omavalitsusel on õigus kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja institutsioone.

Pärnu linna ehitusmääruse järgi koostatakse ehitise ülevaatuse kohta akt, milles ehitise nõuetele vastavuse kinnituseks annavad oma heakskiidu kaasatud spetsialistid.

Akti allkirjastavad ka omanik, projekteerija, omanikujärelevalve teostaja ning ehituse peatöövõtja.

Põhjendatud juhtudel on omavalitsusel õigus nõuda ehitise ohutusest lähtuvalt enne kasutusloa väljastamist ehitise või selle osa ekspertiisi esitamist.

Luba väljastatakse või keeldutakse selle väljastamisest 20 päeva jooksul alates viimase vajaliku dokumendi esitamise päevast. Ajutisele ehitisele väljastatakse kasutusluba kuni viieks aastaks, muudel juhtudel on kasutusluba tähtajatu.

Kasutusluba on ehitusprojekti ja -loa kõrval üks olulisemaid dokumente ehitise kohta.

Kasutusloa olemasolu saab kontrollida riiklikust ehitisregistrist aadressil www.ehr.ee, kus on registreeritud kõik kasutusload alates 1. jaanuarist 2003. Enne 2003. aastat väljastatud kasutuslubade kohta saab informatsiooni Pärnu linnavalitsuse planeerimisosakonna ehitusjärelevalve teenistusest.

Kasutusloa taotlemisel on üks suuremaid probleeme erisused ehitusprojekti ja tegelikult tehtud tööde vahel. Ehitusseaduses on konkreetselt määramata lubatav erinevus ehitusprojektist.

Praktikas võib tekkida küsimus: kas muutes ukseava asukohta kergvaheseinas, peab taotlema uut ehitusluba?

Tähtis on, et kosmeetilisi muudatusi tehes ei minda vastuollu ehitise nõuetele vastavusega. Tühisena näiv muudatus põhjustab sageli järgmise probleemi. Uksenäite puhul tuletõkkesektsioonide muutumise.

Ehituskvaliteeti ei garanteeri

Seaduses on sätestatud, et ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt, kujutamata ohtu inimese elule, tervisele, varale või keskkonnale.

Enne ehitamise alustamist määrab hoone omanik omanikujärelevalve tegija eesmärgiga tagada ehitusprojekti järgi ehitamine, ehitamise tehniliste dokumentide koostamine ja ehitustööde nõuetekohane kvaliteet.

Omanikujärelevalvet peab tegema hoone ehitamise alustamisest kuni ehitisele kasutusloa saamiseni.

Järelevalvaja ülesanne on kontrollida ehitustööde kvaliteeti, nõuetele vastavate ehitustoodete ja materjalide kasutamist, ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevate nõuete täitmist.

Omanikujärelevalvet võib teha ehitise omanik ise juhul, kui ehitatakse väikeehitist, üksikelamut, suvilat, aiamaja, taluhoonet või ehitise teenindamiseks vajalikku rajatist.

Ehitustööde kvaliteedi tagab nelja asjaosalise ehk omaniku, arhitekti/projekteerija, omanikujärelevalve teostaja ja ehitaja usaldusväärne ning toimiv koostöö.

Oluline on teada, et ehitusseaduse 4. paragrahvi järgi algab ehitusettevõtja antud garantii lepingus fikseeritud ehitustööde lõppemise kuupäevast või üleandmise-vastuvõtmise päevast, mitte kasutusloa väljastamise kuupäevast.

Kõik ehitusloa alusel tehtavad ehitustööd peavad lõppema kasutusloa andmisega. Selle väljastab omavalitsus.

Kindlustusjuhtumi korral võib kasutusloa puudumine ehitise omanikule ja kasutajatele tähendada kindlustushüvitisest ilmajäämist.

Maja ja korterit ostes või äripinnal äritegevust alustades küsige müüjalt või üürileandjalt ehitise kasutusluba.