Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
/nginx/o/2012/02/27/985672t1h5975.jpg)
/nginx/o/2009/03/21/151933t1hcb72.jpg)
Suure ülepakkumise tõttu kinnisvaraturul on uue kodu ostjal üsna keeruline oma vana kodu maha müüa, seetõttu on turule tekkinud väga palju vahetuskuulutusi.
Kiiremini müüa sooviv omanik on valmis elamispinna müügi asemel selle endale sobiva kinnisvara vastu vahetama. Paraku peavad vahetustehingu osalised poole asjaajamise pealt ning täpsemate tingimuste kokku leppimise ajal tihti pettuma, sest kompromiss on pigem teoreetiline ja praktikas see naljalt ei toimi.
Madalam müügihind on vahetusest etem
Pindi Kinnisvara projektijuht Kaido Kaljuste rääkis, et vahetustehinguid hakkasid eelmise aasta alguses propageerima suuremad kinnisvaraarendajad. Nähes uue kodu otsijate raskusi oma vana eluaseme müümisel, pakkusid firmad võimalust vana vara turuhinnast odavamalt arendajale müüa. Nüüdseks on vahetusvõimaluse omaks võtnud paljud eraisikud, kuid paraku jääb tehing tihti soiku.
“Vahetus osutub rahaliselt kahjulikumaks kui pärast olemasoleva vara müüki uue kodu soetamine,” seletas Kaljuste. “Esimene tõrge, mille otsa takerdutakse, on varade õiglase väärtuse määramine. Esialgu heana tunduv vahetuskaup jääbki enamasti katki seetõttu, et üks vara on teisest oluliselt kallim.”
Enamasti püütakse vahetada üks-ühele, sest vaba raha puudub või on seda napilt, aga üheväärtuslikke mõlema osalise soovidele vastavaid kortereid-maju leida on raske.
Väga levinud on soov vahetada kinnisvara samaväärse vastu, kuid teise rajooni. Näiteks Pärnus Ülejõel asuv kahetoaline korter Mais asuva kahetoalise vastu. Kuid korterite turuhinnad ei ole nii lihtsalt võrreldavad ja rahalist kompensatsiooni maksta ei soovita või ei suudeta.
Inimesed püüavad teha pakkumisi lootuses, et ehk õnnestub väga kasulik tehing kas objektide väärtuste arvel või sooviga vahetada oma vähemlikviidne vara likviidsema vastu.
See probleem on igipõline, sest inimesele on omane pidada oma kodu paremaks kui teisele kuuluvat vara. Sisuliselt tekib olukord, kus mõlemad osalised on huvitatud oma vara ülehindamisest: suurema vara omanik seetõttu, et saada suurem vaheraha, väiksema pinna omanik aga seetõttu, et vähem vaheraha maksta.
Kompromiss pole alati kasulik
Teiseks eeldab vahetus Kaljuste jutu järgi tihtipeale kompromisse, mis lihtsalt ei vääri vastu võtmist. On äärmiselt ebatõenäoline, et vahetuskaubana saadav kodu, näiteks korter, vastab ideaalselt uue omaniku soovidele. Samal ajal on turg müügipakkumistest üleküllastunud ja unelmate kodu võib olla parasjagu müügis.
Projektijuht toob oma praktikast näite, kuidas 500 000kroonise müügihinnaga suvila vastu pakuti 2003. aasta sõiduautot Audi ja 130 000 krooni.
Teisel juhul taheti 1,6 miljoni krooniga müügis olev korter vahetada 2miljonilise maja vastu, kusjuures korteri hind oli märgatavalt üle turuväärtuse ja mingit vaheraha maksta ei soovitud.
Kaljuste soovitab oma olemasolev vara pigem veidi soodsamalt müüki paisata ja sealtkaudu väikest rahalist kaotust kanda kui maksta aastaid lõivu uue kodu tingimuste osas. On positiivseid näiteid, kus vahetustehing toimib eelkõige just eriliigiliste varade puhul. Näiteks linnast väljas asuva eramu vahetamisel linnakorteri vastu on tehingu osalised teineteise ettepanekutele veidi vastuvõtlikumad kui kahe analoogse samas piirkonnas asuva korteri puhul.
Eelneva valguses soovitab Kaljuste igaks juhuks vahetustehingut üritada, kuid mitte ainult sellele panustada. Eelkõige peaks vara olema müügis ja tavaliselt piisab huviliste püüdmisel lisamärkest, et võimalikud on vahetusvariandid.