Kinnisvarabuumi algul Pärnumaal eramuäri ajama hakanud osaühing K2U KV tuli turule suurejooneliste plaanidega, kuid lõpetas mullu pankroti ja miljonitesse kroonidesse ulatuvate võlgadega.
Arendajate grandioosne plaan lõppes pankrotiga
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Firma arendusprojektiga kodu soetanud inimesed nimetavad kristlastest ettevõtjaid otsesõnu sulideks.
Aasta 2004. Eesti on jõudnud kinnisvarabuumi lävele ja uusarendusi kerkib linnadesse ning nende lähivaldade põllupealsetele niisama kiiresti kui seeni pärast vihma. Arendaja tulusas ametis näeb rohelist tuld ja teed haljale oksale seegi, kes varem perele leiva lauale mõne muu tööga teenis.
Jätsid usaldusväärse mulje
Kinnisvaraarendajad said Tallinnast pärit vendadest Taavi ja Tarmo Ustastki, kellest esimene on varem elatist teeninud politseinikuna ja teine jättis karjääri Eesti kaitseväes.
Vennad otsustasid oma kinnisvaraimpeeriumi ehitada Audru valda, hakates pidama Linavästriku-nimelise elamurajooni rajamise plaane. Punti võeti sõber Meelis Kumel ja 2003. aasta lõpus sündis osaühing K2U KV ehk sümboolselt Kumel ja kaks Ustat.
Ettevõtte esikprojektiks saigi Linavästriku elurajoon, mis paljudele teistele põllupealsetele kinnisvaraarendustele silmad ette tegi.
Audru valla majandusnõunik Siim Suursild meenutab, et Ustad jätsid endast algul sümpaatse mulje. "Ehitasid kivimaju, panid asfalti maha ja kõik tundus korras olevat," räägib majandusnõunik.
Linavästriku rajooni detailplaneering algatati 2003. aasta oktoobris ja see nägi ette seitsme ühepereelamu ehituse. Kõik kinnistud leidsid kiiresti uue omaniku ja usaldusväärsust lisas seegi, et Tarmo Usta valis oma pere elukohaks sama paiga.
Suursild kinnitab, et Linavästrikule pole palju ette heita, nimetades seda üsna eeskujulikuks arenduseks. Vallal pole selle suhtes pretensioone, sest torustikud ja teed on omavalitsusele kokkuleppe kohaselt üle antud ja tänavavalgustuski valla hallata.
Uus mahukas planeering
Esimese arenduse müügiedu tiivustas ettevõtjaid soetama Audru valda Haapsalu maantee äärde veel 3,4 hektarit maad, kuhu rajada elurajoon nimega Linavästriku 2. Aga sellest 2005. aasta jaanuaris algatatud detailplaneeringust kujunes kannatuste ja äparduste rada.
Linavästriku 2 rajooni suhtes on detailplaneering kehtestatud koguni kaks korda. Esmalt pidid sinna kerkima samasugused ühepereelamud kui esimeses arenduses, kuid turusituatsiooni muutuse tõttu tehti uus osaline planeering, mis nägi ette Lihula maantee äärde ühele reale kortermajade rajamise. Linavästriku 2s elab 32 leibkonda.
Suursild väidab, et infrastruktuur, mille arendaja pidi vallale üle andma elamute toimimiseks, ehk teed, vesi, kanalisatsioon ja valgustus on Linavästriku 2s puudulikult ehitatud. Omavalitsus pole rahul ja on pidanud suhtlema kümnete ärritunud elanikega.
Käärid tekkisid sellest, et Linavästriku 2 detailplaneering on kehtestatud enne seda, kui hakkas kehtima valla uus ehitusmäärus, mis nõuab kinnistutele reaalkoormatise seadmist ja järjekorra paikapanemist selle kohta, millal midagi rajatakse.
Maakeeli tähendab see, et plaanitavasse rajooni ei väljastata enne ühtegi ehitusluba, kui arendaja pole kokkulepitud lubadusi täitnud ega infrastruktuuri vallale üle andnud.
Seega võis Linavästriku 2s kopa maasse lüüa kohe, kui detailplaneering kehtestatud ja ehitusluba käes. Ajale omaselt polnud sugugi ime, et näiteks teedevõrgustik valmis arenduses alles siis, kui esimesed asukad uutes, miljonite kroonide eest soetatud kodudes elu nautisid. Linavästriku 2 puhul ei valminud see üldse.
Seaduse ees kõik õige
Suursilla meelest on see eelkõige arendaja ja ostjate vaheline probleem. Teda paneb nördima, et aastakümnete pikkuse tagasimaksega laenukohustust võttes pole enamik inimesi vaevunud süvenema, mis talle raha eest pakutakse.
"Mulle tundub, et maja ostes nähakse notari juurde minnes lastetoa tapeedi värvi ja muu unustatakse küsida. Arendaja ütles, et teeb asfaltteed, aga kas keegi uuris: millal?" küsib majandusnõunik. "Jätnud natuke raha maksmata ja tasunud siis, kui kokkulepitud asjad on tehtud. Aga kõik ladusid usinalt kaks-kolm miljonit laua peale ja kolmanda poolena istus laua taga maakler, kes karjus, et kui sa nüüd kohe ei osta, siis homme on kümme protsenti kallim."
Tema sõnutsi jääb kahe käe sõrmi üle, kui kokku lugeda need inimesed, kes enne ostu-müügilepingu sõlmimist on võtnud vaevaks tutvuda vallas avalike detailplaneeringutega ja end kurssi viia, mida nende raha eest on lubatud teha.
Juriidilises mõttes on Linavästriku 2s kõik korras, sest planeerimisseadus ei räägi planeeringu täideviimise ajalisest dimensioonist. Järelikult võib arendaja lubada, et rajab infrastruktuuri, kuid keegi ei kohustanud teda aega täpsustama.
Paraku ei rahulda juriidiline korrektsus Linavästriku 2 elanikke, kes aastaid on sõitnud kruusateedel ja tundnud puudust korralikust vee- ja kanalisatsioonitorustikust. Seaduslik küll, aga kindlasti mitte eetiline, leiavad paljud.
Nüüd hakkavad probleemid infrastruktuuriga lahenema, sest Audru vald on korraldanud Linavästriku 2 pumpla ja nõuetekohase veetorustiku rajamise, mille eest, tõsi küll, iga leibkond ligi 20 000 krooni liitumistasuna juurde maksis.
"Seadus ütleb, et vald peab korraldama infrastruktuuri, aga kuskil pole öeldud, et seda peab tegema tasuta," selgitab Suursild. "Me korraldamegi, aga liitumistasu eest. Mööname, et on olnud järelevalveküsimusi, aga vald on maksnud veerandi asjade parandamiseks oma taskust."
Üks rahulolematutest elanikest
Tambet Song on üks mitmekümnest inimesest, kes Haapsalu maantee äärde kodu soetas. Ehkki tants teede ja kanalisatsiooni ümber on otsakorral, meenutavad maja müünud K2U KVd praod elamu laepaneelides, kõlbmatuks osutunud keskküttekatel, nõudeid eirav välisuks, olematud aknalauad ja kümned muud detailid, mille puudumine või kehv ehituskvaliteet on mehele tekitanud hinnanguliselt pool miljonit krooni kahju.
Kolm aastat probleemse maja korrastamise eest võidelnud Songal on ette näidata Arinco Projektbüroo koostatud ehitusekspertiis, kus ehitusinsener Arne Pärna kinnitab, et K2U KV on igal sammul rikkunud kehtivaid Eesti Vabariigi ehitusseadusi, ja loeb mitmel leheküljel üles nõuetele mittevastavad ehitustööd.
"Kõige ülaltoodu ja teiste K2U KV ehitatud objektide alusel leian, et tegemist on kuritahtliku pankrotiga, mille eest sõjaeelse Eesti Vabariigi ajal alati karistati," lõpetab Pärna ekspertiisi seletuskirja.
Samuti tellisid Linavästriku 2 elanikud Lääne-Eesti päästekeskuselt möödunud aastal tuleohutusülevaatuse, mille käigus avastati puudusi kõigis üheksas kontrollitud majas.
"Et maja ei vasta tuleohutusnõuetele, pole mul võimalik taotleda selle kasutusluba. See tähendab, et mu konto on 18 000 krooniga potentsiaalselt miinuses, kui keegi peaks tulema ütlema, et ma ei tohi tegelikult siin elada," muretseb Song.
Song on üks vähestest, kes K2U KV vastu on pöördunud kohtu poole leppetrahvi nõudega, kuna firma ei suutnud lepingus esitatud töid tähtajaks valmis saada. Paraku jättis Pärnu maakohus hagi läbi vaatamata, sest enne seda läks ettevõte pankrotti ja seaduse järgi on sellisel juhul nõuete lahendamine pankrotihalduri pädevuses.
"Olen leppinud, et pankrotivara kõigile ei jätku. Sealt ei tule tagasi isegi pankade raha," teab Song ja nimetab Ustasid petisteks. Talle teeb enim meelehärmi, et pere peab maksma 30 aastat pangalaenu tööde eest, mida kas pole tehtud või mille parandamine toob kümneid tuhandeid kroone lisakulu.
Firmaomanike ebaseaduslikud ehitised
K2U KV plaanid Audru vallas ei piirdunud Linavästriku rajoonide arendamisega. Kahe piirkonna vahele jääb samale firmale kuuluv Kotka tee ehk ametliku nimetusega Usta kinnistu 2 kinnistu detailplaneering.
Selle suurem osa kinnistuid kasvatab praegu rohtu, sest planeering võeti vastu pärast varem nimetatud ehitusmääruse kehtima hakkamist ja vald ei väljasta Kotka teele enne ühtegi ehitusluba, kui infrastruktuur pole rajatud.
See pole seganud K2U KVga seotud ettevõtjail alustada Kotka teele kahe kivieramu ehitamist. Üks ebaseaduslikult ehitatud pooleli maju asub Ustade partneri ja sõbra Meelis Kumeli kinnistul, teine kuulub Eesti kristliku nelipühi koguduse kiriku Pärnu koguduse pastorile Janno Peensalule, hilisemale osaühingu K2U KV juhatuse liikmele. Peensalu eeskujul sai kristlane Tarmo Ustast ja tema vennast Taavist, kes kõik kuuluvad mittetulundusühingusse Eesti Kristlike Meeste Teenistus.
Kinnisvaraviisiku viimane liige, koos Kumeliga osaühingu Viktoria Kinnisvara juhatusse kuuluv Helver Tõkke omab samuti Kotka teel krunti. Kotka tee lõpus kõrgub Linavästriku 2 ainsa pooliku ehitisena Taavi Usta eramu, mis otsekui sümboliseerib kinnisvarabuumile järgnenud katku.
Majandusnõunik Suursild tunnistab, et põhimõtteliselt võiks vald saata Kotka teele paar hoiatust ja buldooseri, et loata ehitatud majad kokku lükata.
2007. aasta majandusaasta aruande järgi lõpetas K2U KV 2007. aasta 2,36 miljoni suuruse kahjumiga, aasta varem suudeti teenida 60 738 krooni kasumit. 2008. aasta põhieesmärgina kirjutati aruandes ettevõtte madalseisust väljatoomine ja pooleli arenduste lõpetamine. Majandusaasta aruandele on alla kirjutanud Tarmo Usta ja Janno Peensalu.
Praegu pole Audru vallal K2U KVga suurt pistmist, sest madalseisust väljatulek ei õnnestunud ja firma taotles enda pankrotti. Mullu oktoobris kuulutas Pärnu maakohus selle välja.
Võlausaldajate ja ettevõtte vara müügiga tegeleb pankrotihaldur Andrus Õnnik, kelle teatel on K2U KV vastu esitatud 18 miljoni krooni eest nõudeid.
Arendaja: ärge väga palju pressige!
"Tagantjärele tarkusena tuleb tõdeda, et ju me siis ikkagi ei osanud valmistuda buumitingimusteks ega hinnata kõiki ohtusid," ütleb pankrotistunud K2U KV juhatuse liige Tarmo Usta. "Puudusid reservid vigade tegemiseks."
Usta lükkab ümber kõik kahtlused, nagu oleks firma pankrot tekitatud pahatahtlikult, kasusaamise eesmärgil. Tema sõnutsi tunnistas firma majandusprobleeme ja kuigi 2008. aastal oli K2U KV-l mitme ostjaga sõlmitud eelleping, ei õnnestunud tehinguid lõpetada ning juba olemasolevatele võlgadele lisandusid elanike nõuded.
"Tambet Songale ütles minu vend Taavi, et kui nõudeid tuleb meie vastu aina rohkem, on pankrot paratamatu tulemus. Proovisime inimestele öelda, et ärge väga palju pressige. Aga neil tekkisid lepingujärgsed nõuded, neid hakati agaralt küsima ja maksejõuetus muutus püsivaks," selgitab juhatuse liige.
Usta väitel saab ta elanike meelehärmist aru, kuid tal puudub võimekus probleemide lahendamiseks. Tema kinnitusel on kõik firma omanikud - Tarmo ja Taavi Usta, Meelis Kumel, Janno Peensalu ja Helver Tõkke - käendanud eraisikutena firma pangalaene ja leppinud, et panga nõudmisel ootab neid eraisiku pankrot. Igaüks on käendanud ligi kaks miljonit krooni laene.
Kotka teele ebaseaduslikult ehitatud majade kohta tunnistab Usta, et tegu on firmaomanike kui eraisikute tegemistega ja tema juhatuse liikmena nende eest vastust anda ei saa. "Ma ei saa öelda, mis need inimesed mõtlesid, aga nad arvasid ilmselt, et kõik saab korda. Et aega mitte kulutada, lõid labida mulda ja võtsid riski," spekuleerib Usta. "Või ei pööranud nad vanast harjumusest uuele määrusele tähelepanu, nii võis ka olla."
"Mulle tundub, et mõni inimene soovib, et sureksime maha, aga ma plaanin tööd teha ja olen oma elu pühendanud uute asjade tegemisele, et edu arvelt kompenseerida mineviku võlad," lisab Usta.
See aga ei paista õnnestuvat, sest teisedki samade ettevõtjate firmad vaevlevad raskustes. 2006. aastal loodud osaühing Viktoria Market kuulub Tarmo ja Taavi Ustale ja tegeleb keskküttekatelde müügi ning paigaldusega. Krediidiinfo andmetel on Viktoria Marketil võlgu eri krediteerijate ees ja laekumata makse ootab Eesti maksu- ja tolliametki.
Maine kadunud
Siim Suursild ja Tambet Song nentisid, et kinnisvaraarendajate jäetud sümpaatsest esmamuljest pole grammigi järele jäänud.
"Aeg oli selline, mis sundis kasvama, ja nad üritasid seda meeletult kiiresti teha, kuid ühel hetkel ei suutnud kinnistuid müüa ja tekkisid käärid," rääkis majandusnõunik. "Kõige hullem on see, et pea viimase minutini andsid nad inimestele lubadusi."
Suursild valib hoolega sõnu ja vaikib hetkeks, enne kui poetab, et ettevõtjad mängisid tõenäoliselt kristlikele eetilistele väärtustele igasugustes tehingutes ja seda ei saa inimestele ette heita, vastaspooles tekitab see kindlasti usaldusväärsust.
Sama kinnitab Song, kes ostis maja Linavästrikule lootuses, et kristlased ei või endale eksimist lubada. "Nutaks, kui oleks veel pisaraid," ütleb Song ja lubab, et hoolimata liivajooksnud kohtuvaidlusest ja lootusetust pankrotivara nõudest, ei jäta ta enne, kui saab kätte oma pool miljonit krooni.